太原市周家庄村城中村改造增值效益研究(硕士)

太原市周家庄村城中村改造增值效益研究(硕士)(论文38000字)
摘要
“城中村”现象是我国城市发展过程中出现的一种独特现象，其往往表现为基础设施薄弱，社会问题频发，民生状况落后，是制约城市健康发展的重大症结。太原市为了解决“城中村”这一城市症结，从2015年起开展城中村改造工作，力争在2020年以前实现全市170个城中村的整拆改造任务。2017年，太原市将30个城中村列入该年度改造计划。
本文以太原市2017年城中村改造重点项目之一——晋源区周家庄村改造项目为对象，从资产评估的角度研究了周家庄村进行整村改造后所实现的资产增值，并分析了周家庄村改造后产生的社会综合增值效益。在计算资产增值效益时，将市场比较法与成本法相结合，估算出了周家庄村改造后的住宅地产和商业地产的价值，以及改造过程中所产生的房地产建设、开发成本及利润，从而由此得出此次改造实现了6.48亿元的资产增值，资产增值率达到了185%。周家庄村改造后，能够产生诸多社会综合增值效益，具体体现在：村民生活得到改善，财富得到增值；城市形象得到改善，基础设施、配套设施得到巨大提升；有利于政府推动文化旅游产业的发展。本文具体研究成果如下：
（1）在市场比较法的运用中考虑了历史文化遗存对房地产价值的影响。在影响房地产价格的区域因素中，加入了“距文物古迹遗存加权距离”这一指标来衡量历史文化遗存所产生的文化效应对于房地产价格的影响，从而使得评估结果更具有客观性。
（2）计算并分析了周家庄村改造后所产生的资产增值效益与社会综合增值效益。本文将市场比较法与成本法相结合，详细地计算了周家庄村各地块土地取得成本、地上新建建筑物开发建设成本费用及利润、改造后新建住宅及商业地产价值，从而最终得出了各地块及改造项目整体的资产增值数额，使得改造后的效益直观化。同时，本文还从村民、城市发展、政府三方面入手全面分析了周家庄村改造后所产生的社会综合增值效益。
关键词：城中村改造，资产评估，资产增值，房地产价格

Abstract
“Village in city” is an unique phenomenon during Chinese cities development process, which lay restraints on city healthy development, and it always expressed as the conditions such as unbalance of the development, weakness of infrastructure, and backward in people's livelihood. To eliminate the “village in city”phenomenon, the Taiyuan municipal government started the reconstruction project of village in City since 2015,which aims to realize the reconstruction goal of the 170 villages around the Taiyuan city. In 2017,30 villages were listed into the reconstruction plan.
This article takes the Zhoujiazhuang village reconstruction project in Jinyuan district——one of the key reconstruction projects in 2017 of Taiyuan as the research object.This article studies the asset appreciation after reconstruction from evaluation view,and analyzes the social comprehensive appreciation after reconstruction.When calculates the asset appreciation,this article combines market method with cost method,and calculates the value of the residence and business real estate after reconstruction,as well as real estate construction cost and development cost and profit during reconstruction. Finally, this construction project will realize the asset appreciation about 648 million, and its value added rate reach to 185%. It will also produce a lot of social comprehensive appreciations mainly embody in following aspect: (1)villagers’ life condition is improved,and wealth value is added; (2)both city image and infrastructure equipment are improved a lot; (3)will help government push the development of cultural tourism industry. The results are as follows:
(1)    Considering the influence of cultural relics on real estate value in the using of market method. This article added the indicator“the weight distance to cultural relics” to measure the influence of the culture effect of culture relics on real estate price,thus the evaluation result is more objective.
(2)    Calculating the asset value appreciation effect,and analyzing the social comprehensive appreciation effect after reconstruction.This article combined market method with cost method,then calculated the residence and business real estate value as well as real estate construction cost and development cost and profit of each block after reconstruction,and get the concrete asset appreciation of each block,which made the effect visually.Besides,this article also analyzed the social comprehensive appreciation from villager,city development and government these three aspects entirely.

Key words: village construction, asset valuation, value appreciation,real estate price

目录
摘要    1
Abstract    2
第1章    绪论    7
1.1    研究背景和意义    7
1.1.1    研究背景    7
1.1.2    研究意义    7
1.2    国内外文献综述    8
1.2.1    国外关于城中村的研究    8
1.2.2    国内关于城中村的研究    9
1.3 研究内容与方法    12
1.3.1 研究内容    12
1.3.2 研究方法    13
1.4 主要工作及创新    14
1.4.1 主要工作    14
1.4.2 创新之处    14
第2章房地产价格及其影响因素    15
2.1 房地产价格的定义    15
2.2 房地产价格的影响因素    15
第3章房地产评估的原则与方法    17
3.1 房地产评估的原则    17
3.1.1 供需原则    17
3.1.2 替代原则    17
3.1.3 最有效使用原则    17
3.1.4 预期收益原则    17
3.1.5 贡献原则    17
3.2 房地产评估的方法    18
3.2.1 市场法    18
3.2.2 成本法    18
第4章周家庄村城中村改造资产增值效益研究    19
4.1 太原市进行城中村改造的必要性分析    19
4.1.1 是实现城市现代化发展的必然要求    19
4.1.2 是改善民生状况的必然要求    20
4.1.3 是实现经济转型、快速发展的必然要求    20
4.2 周家庄村城中村改造基本情况    21
4.2.1 周家庄村基本情况    21
4.2.2 周家庄村城中村改造规划方案    22
4.3 周家庄村城中村改造的因素分析    23
4.4 周家庄村城中村改造的价值增值估算    26
4.4.1 周家庄村城中村改造价值增值估算的基本模型    26
4.4.2 周家庄村城中村改造的成本费用及开发利润估算    30
4.4.3 周家庄村城中村改造价值总额的估算    47
4.4.4 周家庄村城中村改造的资产增值估算    58
第5章周家庄村城中村改造社会综合效益研究    60
5.1 对村民的影响分析    60
5.2 对城市发展的影响分析    61
5.3 对政府的影响分析    62
第6章 结论与展望    63
6.1 结论    63
6.2 研究不足与展望    64
附录    65