长沙山水湾5期营销策划方案

长沙山水湾5期营销策划方案(含选题审批表,任务书,开题报告,中期检查报告,毕业论文12000字)
摘  要：不可否认，房地产经历暴利时代的疯狂之后，终于回复到一种理性的审视状态。个人英雄时代、投机时代、炒楼时代等都一去不复返，简单的投机操作方式已不可能立足市场。面对手中的土地，每位发展商都意识到，我们已走到房地产业发展的交叉路口，经验已经无法应付这个正在走向裂变的市场。所以在支撑房地产行业发展的资金、土地和营销策划中，营销策划成为发展商的重要舞台、获得更多利润的关键，日益凸显其重要作用和地位，将成为房地产开发经营成败的关键。      
关键词： 理性；开发经营；营销策划
 
Marketing Plan of ChangSha Dream Valley 5
Abstract: Admittedly, real estate experience, after the crazy windfall profits era finally back to a rational examination. Personal hero, speculative era, fry building age are gone, simple operation mode has already could not speculate on the market. In the face of the land in hands, each development should realized that we have walked to the intersection of the development of real estate industry experience, haven't to cope with the marketiwhich is to split .So the development of real estate industry in support of capital,and marketing planning ,marketing planning becomes an important stage of development,and the
key to obtain more profits,has an important role and status,and will become the key to of success or failure of the development and operation.
Key words: rationality; development and operation; Marketing Planning
 

#p#副标题#e#
目    录 
摘要……………………………………………………………………………………1
关键词…………………………………………………………………………………1
1 前言…………………………………………………………………………………2
2 产品分析……………………………………………………………………………2
  　2.1 山水湾5期指标……………………………………………………………2
3 项目地块与区域分析………………………………………………………………3
3.1 区域地段概述及分析………………………………………………………3
3.2 竞争楼盘情况分析…………………………………………………………3
3.3 星沙板块样本楼盘分析……………………………………………………4
   　　 3.3.1样本楼盘……………………………………………………………4
3.3.2板块样本楼盘资讯…………………………………………………4
3.3.3 样本楼盘销售前五…………………………………………………4
3.3.4 对比分析结论………………………………………………………5
4 客户分析 …………………………………………………………………………5
4.1 前四期客户分析……………………………………………………………5
4.2 客户群体分类………………………………………………………………6
4.3 推售对象分析………………………………………………………………6
4.3.1 年龄…………………………………………………………………6
4.3.2 职业…………………………………………………………………6
4.3.3购房用途……………………………………………………………6
    4.3.4客户定位……………………………………………………………6
5 项目定位及机会和问题概述………………………………………………………7
5.1 SWOT分析………………………………………………………………7
5.11 劣势威胁规避………………………………………………………9
    5.2 项目核心竞争力构筑………………………………………………………9
6 策略………………………………………………………………………………10
  　6.1 营销策略及推广中需要解决的主要问题………………………………10
6.2策略………………………………………………………………………10
6.2.1策略的核心………………………………………………………10
6.2.2本案营销策略重点前提…………………………………………10
6.2.3 高端别墅群策略的附加值策略…………………………………10
6.2.4 附加值策略解析…………………………………………………10
6.2.5 策略核心…………………………………………………………11
6.2.6 人文精神概述……………………………………………………11
7 推广及节点……………………………………………………………………11
    7.1 诉求………………………………………………………………………11
7.1.1 诉求基调…………………………………………………………11
7.1.2 关于诉求内容……………………………………………………11
7.1.3 关于诉求风格………………………………………………………11
7.1.4 关于诉求对象………………………………………………………12
7.2 推广节奏…………………………………………………………………12
7.2.1推售策略……………………………………………………………12
7.2.2 传播渠道……………………………………………………………12
7.3 第一阶段（ 2-4 月推广设想）……………………………………………13
7.4 第二阶段推广策略 （5—9月）…………………………………………13
7.5 第三阶段推广策略 （10-11月尾盘强销售策略）………………………14
8 价格制定及策略……………………………………………………………14
8.1核心理念……………………………………………………………14
8.3产品各评价因素分值系数及原因…………………………………………14
    8.3价格策略…………………………………………………………………15
9 媒介投放解析……………………………………………………………………15
9.1 宣传媒介选择……………………………………………………………15
9.1.1 报纸媒介 ………………………………………………………… 16
9.1.2 户外广告  ………………………………………………………16
9.1.3 电视广告…………………………………………………………16
9.2 其他宣传形式……………………………………………………………17
9.2.1 DM直邮  …………………………………………………………17
9.2.2 现场及展点的作用  ………………………………………………17
9.2.3 事件营销的组织 …………………………………………………17
9.2.4 产品推荐会  ………………………………………………………17
9.2.5业内杂志业内杂志…………………………………………………17
9.2.6 网络广告  …………………………………………………………18
10.结论………………………………………………………………………18
参考文献 ……………………………………………………………………………19
致谢…………………………………………………………………………………20